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年底北京租賃市場趨冷房租下降 長租機構與房東協商調價優化經營

近日,有媒體報道稱,面對租賃淡季,最近一個多月,多家長租公寓及房屋租賃中介紛紛溝通房東協商降價,引發媒體和公眾關注。

 

對此,記者經多方采訪和求證了解到,此一情況更多是市場自動調整的結果和市場供求變化的反映。事實上,相關企業及時主動做出優化調整,才有利于其長期、穩定經營和市場整體的健康穩定發展。

 

多家租賃中介機構與房東協商調價 專家:市場自動調整結果

 

面對所謂長租公寓、租賃中介機構“倒逼”房東降價的傳聞,記者從業內知情人士處了解到,一些長租公寓、租賃中介確實出現因調整、優化個別房源合同而與業主溝通協商降價或解約的情況,但部分媒體和評論稱之為“倒逼”甚至稱這是其“爆雷”前兆未免有點言過其實。因為,據其了解,此次相關企業和中介機構協商調整合同的范圍不超過北京整體房源的1%。

 

 

那為什么多家長租、中介機構都出現這一情況?其中重要的一個原因是年底淡季北京房屋租賃市場的整體下行低走,成交量和租金水平都出現較大降幅。

 

據貝殼研究院數據顯示,北京租賃市場自9月份開啟傳統淡季回落模式后,成交量持續回落,11月北京鏈家租賃成交量環比下降1.9%,出現三連降。同時,11月北京月租金水平經歷四連跌后跌至81.3元/平,環比下跌1%,同比下跌 2.8%。與去年淡季相比,今年租金下跌幅度更大,且當前租金水平已降至2018年年初以來的最低位置。

 

整體市場下行之外,另一個原因是長租機構部分房源在當初收房時給的評估價有點過高,系統根據市場供需變化綜合評估做出調整,也就是,經歷市場變化后,這部分房源出現了“出租價低于收房價”的情況。因此,對因價格沒評估準、業主又不愿意降價、想解約的,租賃機構會補償業主違約金解約。但如果業主同意調整價格,可以按協商好的價格重新簽約。

 

此外,城市規劃變更、商圈發展遷移,以及合約雙方個體計劃調整等因素也會影響到這一情況的出現。“作為合約雙方,就個別合同達成續約、變更、解約屬正常商業行為,當然,租賃機構在與業主協商解約時,需要做到依據合同約定,依法給予補償,保障好相關權益。”相關專家對此表示。

 

相關企業及時調整優化 有利于市場整體穩健發展

 

經歷了早期粗放的摸索創業和所謂“風口”階段,隨著行業逐漸發展進化,長租公寓行業開始呈現頭部企業大幅領先、經營不善的中小企業逐步淘汰出局的局面,因此,近一兩年來,多家行業中小機構紛紛“爆雷”的消息常見諸于媒體。

 

對此,有行業專家表示,收房價格持續不合理地高出出租價格,是長租公寓“爆雷”的重要原因。行業發展的初期,由于未建立起合理的收房價格評估機制和解約機制,致使一些匆匆入局的小企業、小機構頻現“爆雷”,行業發展呈現不穩定“亂象”。

 

對于此次多家長租公寓、租賃中介與房東協商調價的情況,北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥在接受相關媒體采訪時表示,租房需求下降,租金價格自然會下跌,這是市場自動調整的結果,這次變化并沒有所謂的行政干預或者調控影響等。一兩家企業這樣做,可能說是經營不善的問題,如果整個行業或者是多數企業都這樣,就是市場供求變化的反映。

 

也就是說,相關企業根據市場供求變化和行業發展經驗,為避免相關風險,及時、主動地做出經營上的調整和優化,只有這樣才有利于企業的長期持穩經營和整體市場的健康穩定發展。

 

對此,有業內人士分析指出,長租行業發展初期,由于對市場的了解不夠深入,對城市規劃變更、商圈發展遷移等影響供求與價格的諸多因素預估不足,導致部分企業對收房、出房價格未能做到精準把控,從而出現其持有和留存部分收房價高于出房價的虧損房源的情況。

 

而經歷了較長階段的發展沉淀以及對行業、用戶、經營數據的長期積累,成熟的頭部企業必然會開始采取措施進行包括房源結構在內的優化和調整,也就是進入所謂的“精耕期”。事實上,只有相關企業及時主動做出符合市場規律的調整,才有利于其長期持穩經營和市場整體的健康穩定發展。

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