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2年2萬間,方隅公寓是如何實現的

2019年末,中駿集團旗下長租公寓品牌FUNLIVE方隅成績斐然,交出了一張滿意的答卷:布局全國11個城市,持有房源超2萬套。已開業運營的8個項目出租率保持在92%以上,未來3個月內籌備開業的項目有5個1846套8萬多平方。方隅公寓CEO陳堅在2018年1月上海旗艦項目開業時曾說:“未來發展目標是輕重資產結合,3-5年全國布局5-10萬套長租公寓產品。”這個目標現在看來是切實可實現的。
FUNLIVE方隅成立于2017年底,近2年的時間,已布局11個城市超2萬的房源,方隅是如何實現的?在公寓行業經營問題頻現的當下,方隅又是如何定位自己的核心競爭力的?
 
依托中駿集團“FUN+幸福生活生態圈”戰略布局
2017年,中駿集團基于對未來消費市場的發展及客戶智慧生活趨勢的研究,開始布局“FUN+幸福生活”生態圈,整合布局購物中心、長租公寓、聯合辦公、物業管理等業務板塊,并借助iFUN智能化物聯網平臺和人工智能技術,以科技為動力,致力于引領未來智慧生活的潮流。
不同于其他地產系的長租公寓作為地產主營業務外的嘗試探索,FUNLIVE方隅是中駿集團未來布局“FUN+幸福生活生態圈”戰略的重要組成部分。今年中駿集團明確了以地產開發為主體,以商業購物中心及長租公寓為兩翼的“一體兩翼”的核心業務發展模式。所以,依托中駿集團地產開發的支持,FNULIVE方隅80%的房源獲取來自于“自持物業”。
“自持物業”的優勢保證了項目獲取的成本和品質,從而為運營成本預留了空間,提升了服務的質量;“一體兩翼”的核心業務發展模式,為公寓生活帶來協同效應,給方隅品牌市場中高端的定位奠定了與眾不同的品質基因。
 
 
差異化定位 瞄準中高端市場需求
2019年,方隅公寓經過市場研究,發現當前長租公寓市場集中在白領公寓,占比約63%,市場競爭已經非常激烈。而高品質的精品公寓市場目前供給占比約3%,市場需求逐漸增大,這一區域進入門檻高,方隅認為存在市場機會。
針對目前不同的城市地段,方隅總結出自身3條產品線定位:
> 定位輕奢系的方隅國際公寓(FUNLIVE RESIDENCE),選擇在一線城市的核心區域,為城市高凈值人群提供更優質的服務和高品質的居住空間。
 
> 定位高端系的方隅精品公寓(FUNLIVE APARTMENT),選址在一線城市及其他重點城市,對標私人出租住宅,提供同品質的裝修產品和私人住宅所沒有的管理和服務。
 
> 定位中端系的方隅·LITE公寓(FUNLIVE LITE),選址在一線城市非核心區域及二、三線城市打造精致的公寓產品,為奮斗中的年輕人提供小而全的獨立私密空間。
 
堅定“連鎖運營+資管創值”的商業模式
在2019年公寓行業頻頻出現“爆雷”新聞,“高收低租”的畸形商業模式,壓死了一大批公寓運營商,也壓垮了房東、租戶和社會對公寓行業的誠信與信心。為此,擁有20多年投行經驗的方隅CEO陳堅多次在新聞采訪中強調:“長租公寓不是一個完完全全to C的行業,你不能完全按照to C的邏輯去思考問題。”
長租公寓運營的本質是資產管理,方隅深知這一點,從創立之初就堅定“連鎖經營+資管創值”的模式不動搖。2018年12月,方隅與基匯資本旗下管理基金簽署合作協議,雙方共同成立長租公寓投資平臺,首期規模為8億美元,用于收購、開發和運營核心城市的長租公寓項目。這就是方隅to B的邏輯,方隅作為投資平臺的管理人,負責平臺整體的投、融、管、退事項,收入構成就會有基金管理費、開發管理費、運營管理費、超額收益分成和運營管理費等。
 
開放包容的合作態度
對于市場上普遍以“包租”模式的項目獲取,FUNLIVE方隅抱著更加開放包容的態度,包租、收并購、租金分成等模式都可以嘗試。今年8月方隅與深圳窩潮系社區達成戰略合作,雙方共同出資設立合作平臺,計劃在華南市場密集布點,形成規模效應。
“在合作模式上,我們不設限,我們更看重合作伙伴的品質及其與我們本身的互補性。不僅僅是窩潮,任何能彌補我們產品空白的,有協同效應的項目,我們都很樂意去合作,模式可以很靈活,入股、創立新品牌都是可能的。”方隅負責運營的副總裁麥偉基如此說。
陳堅強調說,在發展過程中,自律性非常重要——看重利潤點而不是盲目擴張,包租項目尤其要重視利潤點。
 
有資本實力、有運營能力、有合作包容的態度,有差異化的市場定位,方隅得以逆勢成長。即將到來的2020年,方隅一方面逐步落實持有房源的開業運營工作,僅一季度,在上海、杭州、南昌三個城市就有5個項目1800多間將投入市場;另一方面,繼續尋找合適的市場機會擴張自己的規模版圖。
 
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